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城镇化能否为楼市去库存

    文章来源:新型城镇化研究中心 发布时间:2016年03月24日 点击数: 字号:
  2016年全国两会,地产成为当之无愧的热门议题。国务院总理李克强在政府工作报告中13次提及地产,总结起来有两个关键词:“去库存”和“城镇化”。城镇化能否为我国焦灼的楼市去库存,这样的机制又是如何运行的?给大家带来业内大佬孟晓苏和朱中一的解读。
  根据十三五规划的构想,房地产发展空间将要在新型城镇化推进中挖掘,凸显新型城镇化与住房制度改革的密切关系。2015年12月21日,中央经济工作会议结束。会议公告明确提出要加快提高户籍人口城镇化率,加快农民工市民化,扩大有效需求。
  对于农民工市民化与新型城镇化的关系,业内解读多从房价入手,中国企业投资协会副会长、中国房地产开发集团理事长孟晓苏却表示,对“农民进城”的相关配套政策落实,将深层次激发实际需求。 中国房地产协会原副会长朱中一也表示,产城融合较好、基本公共服务配套的情况下,新型城市化吸引的人口自然会化解楼市库存。
  房地产投资“急踩刹车”
  2015年12月21日,中央经济工作会议在北京闭幕。会议公告明确表示,要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求,通过加快农民工市民化,扩大有效需求,消化库存,稳定房地产市场。
  “房地产去库存”这一提法并不新鲜,引人关注的是,楼市还有多少库存要“去掉”?
  1998年“房改”大幕开启之后,中国房地产行业快速“奔跑”了15年,近十年间,房地产实际投资额同比增速几乎每年高达20%以上。然而2014年以来,房价高企、库存增加、投资下滑、区域市场严重分化等现象加剧,房地产实际投资增速由2013年的19.8%迅速跌至10.5%。
  2015年年中,有机构预测2015年这一数据应当在8%左右。然而最新的国家统计局数据显示,2015年1-11月份,全国房地产开发投资87702亿元,同比名义增长1.3%。
  “踩刹车”之后,房地产市场是否已经企稳?对于上述数据,孟晓苏估算:“截止到2015年11月份,整个房地产投资下滑,跌掉9000亿元,销售跌到了-6.3%,丢掉了2.7万亿元的房地产销售额。"对于房地产市场整体形势,他对《中国经济信息》记者表示,房地产市场的库存压力仍然存在,整体还处在低迷期,整个产业的复苏迹象还没有到来。2015年受2014年房地产的拖累,库存压力仍然存在。”
  另一方面,“买涨不买跌”的怪圈也同样压抑了购房欲望。孟晓苏表示:“2014年社会舆论倾向于‘房价会下跌’的预期,百姓购房欲望不足,更倾向于观望,也间接导致了房地产业销售惨淡。”
   “市民化”的农民工占比已达8.9%
  从制度改革、政策配套,到产业引导,这一次的中央经济工作会议公告,对“楼市去库存”的部署可谓详细而具体。  令人注意的是,对于新型城镇化,会议明确提出了“农民工市民化”。这一提法如何解读? 
  国家统计局对城镇化率的统计指标有两个:常住人口的城镇化率,以及户籍人口的城镇化率。按常住人口统计,中国2014年城镇化率为54.8%。按户籍人口统计,2014年城镇化率是35.9%。二者之间有18.9个百分点的差额,主要构成就是2.5亿左右的农民工。
  据《国家新型城镇化规划(2014—2020年)》提出,到2020年,我国常住人口城镇化率达到60%左右,户籍人口城镇化率达到45%左右。按这一数据测算,“十三五”期间,如果外来人口入户比例能够大幅提升,城镇户籍人口将增加1.3亿。
  朱中一表示,2014年的政府工作报告中提出要解决“3个一亿人”的问题,2015年出台的“十三五”规划建议以及习近平总书记多次讲话中均提到,首先要加快落实一亿左右的农民工和其他常住人口在城镇地区落户的目标,而十八届五中全会强调的“新型城镇化建设”,对整个房地产市场的走向也将起到关键性的作用。“农民工市民化”这一途径,不仅能有效消化楼市待售库存,也将使社会整体消费上一个台阶,对经济“稳增长”来说意义重大。
  “农民工市民化”需要哪类供给?
  城镇化是在以人为核心的基础上建立的,以农民进城为标志。城市对劳动人口最核心的凝聚力,大多来自就业机会以及配套公共服务。如果缺少系统性的配套方案,去库存的过程依然障碍重重。
  朱中一在接受《中国经济信息》记者采访时表示,新型城镇化对房地产的发展主要有两方面影响:一方面,产城融合较好、有产业发展机制的地区,能提供就业岗位、有聚集人口能力、提供基本公共服务,库存及市场消化比较好,最典型的就是北上广深。“深圳(楼市)为什么那么好?就是大众创业、万众创新的氛围比较强,在二线城市里,楼市销售好的都是这一类城市。与之相反,三四线城市,以及部分二线城市,比如东北的沈阳、长春、哈尔滨等地,传统产业和新型产业对接不上,劳动人口持续流出,楼市去库存压力很大。”
  近年来,对于“农民进城”的配套政策相对模糊,“进城速度”全靠自然增长。在诸多生存与发展压力尚未化解的情况下,大部分农民进城之后依然租住,长期打工,攒钱买房。对此,孟晓苏表示:“农民进城遇到的艰难是与政策不配套的。”
  此外,在经济尚未找到新的增长动能之前,孟晓苏表示不要急着去房地产化。他表示,很多潜在需求是附着在房地产行业之上的,例如城市整体规划设计,科技入户,物业管理,家政服务,金融服务……去房地产化,也在某种程度上打压了这些行业的创新动力。“比如不保温的房子现在有了外墙保温,WiFi进入家庭,网络入户,冬季取暖有了地暖,家电也在智能化。再比如前总理温家宝提出的节能瓷砖、节水洁具,光提倡这些,没有房子,这些瓷砖洁具装在哪?去房地产化,这些创新就成了无源之水,无本之木。皮之不存,毛将焉附?”
  实际需求与成本推动新型城镇化
  对于新型城镇化,坊间有种说法——“造城运动”。孟晓苏对此不以为然,“城镇化一定要造城,这种说法有点极端,不造城难道要造乡吗?”
  他表示,新型城镇化必然会增加新市民,很多改造之前的原城市用地也必然会转为开发用地。此前城市化强调改造老城,不注重新区开发,实际上,老城的改造成本往往比建设新区更高。例如北京、上海,可用地都在6400多平方公里左右,建的城区也差不多大,1300多平方公里,大约五分之一,“五分之一的面积用来建设城市,另外五分之四用南水北调的高成本水,在北京种庄稼?非要强调北上广深保留农田,不科学。”
  对于北京市政府要迁往通州及京津冀一体化将带来的“造城”,孟晓苏表示,这并不是“硬造”,而是源于城市发展、匹配居民工作与生活的迫切需求,“建新城成本低,比如医疗设施这一基础服务,同仁医院、协和医院改了好几回,现在人们发现70%左右的就医者不是北京市人,是周边城市的,那么,是把医院的楼拆了、盖得更高,人们还得到这个地方来看病,还是在通州另建一座协和医院呢?”
  放弃盲目供给,重视有效需求
  住房制度改革将面对农业转移人口形成的“新市民”,释放这2亿左右农业转移人口的住房需求,楼市库存问题也将基本解决。目前,楼市库存累积严重地区主要还在三四线城市,去库存举措也需要更具有针对性。
  孟晓苏表示,农民进城的意义也绝不仅仅是为了化解楼市库存。通过去库存,城镇化改革有了更多的空间,新的住房制度改革也将被更多的人接受。“上一轮城镇住房制度改革让多数城镇居民获益,这一轮住房制度改革的深化将惠及包括农民群众在内的全体人民。”孟晓苏称。
  朱中一则认为,对于房地产发展来说,新型城镇化的推进、去库存与推进供给侧改革需要做通盘考虑。从源头来讲,房地产库存难以消化,主要原因是地方政府的盲目供给和企业的盲目开发,不合理的供给反而忽略了有效需求,造成无效供给过剩,进而导致库存增多。所以,在推进供给侧改革时,应当提高的是供给体系的质量与效率,以及进一步处理好政府与市场的关系。
  此外,对于“十三五规划”,多数城市在认真摸清需求和供给条件的基础上,按照调整存量、做优增量、增加有效供给的原则,制定“十三五”住房发展规划,并注意发挥引导土地供应、住房供应和稳定房地产市场方面的责任,构建以需求为导向、以住房发展规划为指导的购租并举的住房供应模式。这也是新型城镇化推进与去库存的通盘考虑。“2003年就开始说要‘实现房地产市场总量基本平衡,结构基本合理,价格基本稳定’。只有对这三方面做通盘考虑,才有利于实现这一工作目标。” 朱中一表示。