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北京楼市冻结:前11月住宅销售大幅下滑

    文章来源:中国房地产报 周翔宇 发布时间:2017年12月19日 点击数: 字号:
  3月17日,北京限贷升级为“认房又认贷”,二套房购买普通自住房的首付款比例不低于60%,购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。随后,北京楼市量价齐跌,房地产调控效果显现。
  12月15日北京市统计局最新公布的1-11月北京市房地产市场运行情况显示,前11月北京市商品房销售面积同比下降51.6%。其中,住宅销售面积下降43.7%。
  与此同时,据央行北京营业管理部最新公布的2017年1月至11月北京市货币信贷统计数据报告显示,京城房地产贷款增速继续回落,延续了今年以来楼市信贷低位运行的势头。
  从各方面数据来看,楼市调控政策见到了明显的效果。仅北京一个城市发布的各类型房地产政策就超过30次。而多轮立体化的调控最大的特点是精准,针对市场变化调整调控内容与加码力度,从以往短期、扁平化的调控已经发展为目前长效、立体化的“五限时代”。可以预见未来一段时间,会继续落实“房住不炒”的定位,包括北京等城市的房地产调控政策将继续深入。
  双数据回落 京楼市“冰冻”
  11月份北京市二手房成交数据环比上涨37.7%又给了市场一个不大不小的惊喜,传统的“金九银十”熄火后,人们普遍认为11月份的市场会延续缓慢下跌的趋势。
  不过在诸葛找房首席数据分析师陈雷看来,在11月底建行宣布要以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值,作为基数来确定贷款额度,此举将使阴阳合同成为历史。因此11月二手房成交量小幅上涨为正常波动现象,而从该现象中我们更加可以确认,目前房市已进入波动性稳定运行状态。
  11月份挂牌价及挂牌量上来看,成交量上升之下目前房市仍然为买方市场,据诸葛找房数据中心检测数据显示,11月份北京市挂牌价下0.97%,挂牌量下跌0.93%。
  全年来看,短暂的交易上升依然没有改变北京市楼市量价齐降的总体趋势。据近日北京市统计局最新公布的1-11月北京市房地产市场运行情况显示,前11月北京市商品房销售面积同比下降51.6%。其中,住宅销售面积下降43.7%。
  房地产市场建设方面,1-11月,北京市商品房施工面积为12172.6万平方米,同比下降5.9%。其中,住宅施工面积为5274.8万平方米,下降10.1%;写字楼为2395万平方米,下降3.2%;商业、非公益用房及其他为4502.8万平方米,下降2.1%。
  北京楼市今年总体销售下滑的另一表现就是在房地产贷款层面的消极反应。3月17日,北京在全国率先出台了差别化住房信贷的调控政策。规定居民家庭名下在北京市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的,购买普通自住房的执行现行首套房政策,即首付款比例不低于35%,购买非普通自住房的首付款比例不低于40%。
  截至11月末,北京市金融机构人民币房地产贷款(包括房地产开发贷款和个人购房贷款等)余额16233.3亿元,同比增长13.8%。其中,个人购房贷款余额9646.5亿元,比年初增加1348.2亿元,比上年同期少增989.8亿元,余额同比增长17.7%,但增幅比上年同期低25.3个百分点。
  此外,限制银行资金流入楼市的政策调控对象不仅在消费侧一方,作为供给方的开发商今年以来从银行获取低息贷款难度也在加大。加之12月17日凌晨美联储加息25个基点,将联邦基金利率从1%-1.25%调升至1.25%-1.5%。中国央行紧跟脚步,上调公开市场逆回购操作中标利率(增至2.5%、2.8%)和MLF操作利率(增至3.25%),但调整幅度较小,均为上行5个基点。在利率上行的压力下,楼市短期“解冻”可能渺茫。
  共有产权房供应近3成 长效机制逐渐显露成效
  在市场应声下滑之下,也有人将这种下滑寄希望于政策调整的应激反应。不过北京“共有产权房”政策又在“平静”的楼市中激起层层波澜。通过实行政府与购房人按份共有产权方式,政府将其持有的部分产权的“使用权”让渡给首次购房人,进一步降低了房屋出售价格,充分减轻购房负担,最大限度支持夹心层首次购房需求。
  诸葛找房监测数据显示,在商品房交易下滑的大势下,从1月到11月,北京的住宅用地累计成交65宗,成交面积共874万平方米。但其中共有产权住房的住宅用地面积为248万平方米,占总数的37%,增长显著。
  就在12月14日,北京市土地交易市场成交了3宗住宅用地,土地面积约27公顷,建筑规模约50万平方米,其中共有产权住房建筑规模达到29万平方米。
  截至目前,北京年内土地成交金额达到2652.6亿元。据北京市规土委官方网站上显示,将在年内成交的土地还有两宗。也就是说如无意外,今年的土地出让已基本完成。如果仅从数据上来看,今年的土地市场呈现出供应量大远超往年。不过从土地属性来看,下半年,为加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,又陆续增加了自住房、限价房以及共有产权房地块。
  以共有产权房为代表,今年以来北京市保障性住房建设显著提速,截至11月底,北京市保障性住房施工面积为4077.2万平方米,同比增长5.1%;占新建商品房施工面积的33.5%,同比提高3.5个百分点。保障性住房销售面积158.9万平方米,下降2.4%;占新建商品房销售面积的23.8%,同比提高12个百分点。
  诸葛找房的首席数据分析师陈雷表示,北上广深作为一线城市,2016年率先领涨。但一线城市城市同时也是调控政策最为严厉的城市,经过多轮限购、限贷、限售、加大土地供应及严查房产资金、加快保障房建设、租售并举等调控政策,才使房价有所稳定,北京、上海等城市甚至缓慢下跌。房市逐渐恢复正常。未来政策会继续高压不止,房价会迎来较长时间的稳定期。